조경공사 계약서, 착공 전에 정할 내용

먼저 요약하면

조경공사는 총액만 적은 견적서보다 무엇을, 어디까지, 언제까지 시공하고 어떻게 검수·지급할지 정한 계약서가 중요합니다. 수목 수종·규격·수량, 기존 수목 처리, 배수와 토양개량, 폐기물 반출, 준공 뒤 관수 담당까지 적어 두면 공사 중 추가 요구와 고사 책임을 구분하기 쉬워집니다.

민간 발주자에게 직접 도급받는 건설공사는 국토교통부의 2026년 민간건설공사 표준도급계약서를 기준으로 작성할 수 있습니다. 관공서 공사는 해당 공공계약 조건, 원도급사에게 받는 하도급은 하도급 계약조건과 관련 법률을 함께 적용하므로 같은 계약서를 그대로 쓰는 방식은 맞지 않습니다.

처리 순서

1. 계약 상대방과 맡을 일을 특정합니다

계약서에는 발주자와 시공자의 정확한 상호, 사업자등록번호, 주소, 대표자와 연락처를 적습니다. 관리사무소 직원이나 현장소장이 업무를 지시하더라도 실제 계약당사자가 누구인지, 그 사람이 계약·추가공사를 승인할 권한이 있는지는 구분해야 합니다. 아파트는 입주자대표회의와 관리주체 중 해당 공사의 계약 주체가 누구인지 공고·계약 내용을 맞춥니다.

공사명은 ‘조경공사 일체’보다 ‘OOO 현장 교목 식재 및 지주목 설치’처럼 적습니다. 식재공사, 정기 제초·전정 관리, 수목의 진단·치료는 업무와 필요한 등록·자격이 다를 수 있습니다. 견적을 한 장으로 냈더라도 실제 수행 내용과 보유한 등록 범위를 기준으로 나눠 적습니다.

계약서, 일반조건, 특수조건, 도면·시방서, 산출내역서는 한 묶음으로 보관합니다. 서로 다른 수량이나 규격이 적혀 있다면 계약 전에 수정본을 확정하고, 파일명과 작성일을 계약서의 첨부 목록에 적습니다. 서명한 계약서만 보관하고 최종 견적서가 빠지는 일이 없도록 양쪽이 같은 자료를 갖습니다.

2. 수목과 부대작업을 내역서에 풀어 씁니다

다음 항목은 조경공사에서 금액 차이가 커지는 부분입니다. 해당 없는 항목은 ‘제외’라고 적고, 누가 별도로 맡는지도 정합니다.

규격을 충족하는 수목을 구하기 어렵다면 반입 전에 대체 수종·규격과 증감액을 서면 합의합니다. 납품 수목 사진, 수량표, 반입일을 남기고 식재 후에는 뿌리분·배수층처럼 다시 보기 어려운 부분의 시공 사진도 보관합니다. 준공 때 실제 시공한 내용을 설명하는 자료가 됩니다.

3. 공사기간과 현장 인도 조건을 함께 정합니다

착공일과 준공일뿐 아니라 발주자가 현장을 넘기는 날, 선행 공사가 끝나야 하는 구역, 작업 가능 시간, 반입 동선과 출입 절차를 적습니다. 2026년 표준계약서는 설계서의 범위에 공사기간의 산정근거를 포함합니다. 식재 물량과 인력·장비, 작업 제한, 계절 여건을 반영해 기간을 잡았다는 근거를 남기는 데 의미가 있습니다.

발주자의 선행 공사가 늦어지거나 태풍·폭염 등으로 계약 이행이 현저히 어려워진 때에는 지연 사유, 영향을 받은 작업과 일수, 추가 현장비용을 기록하고 기간 연장을 서면 요청합니다. 표준 일반조건은 수급인 책임이 아닌 지연에 대한 공기 연장과 추가비용 조정을 규정합니다. 비가 왔다는 이유만으로 모든 날짜가 자동 연장되는 것은 아니므로 실제 작업 영향이 드러나게 작성합니다.

안전시설, 장비·보행자 동선, 추락·낙하 위험 통제, 보험과 법정 경비도 공사비에 반영합니다. ‘현장 사고는 무조건 시공자 책임’ 같은 한 줄로 각 당사자의 법정 의무와 자신의 과실 책임이 없어지지는 않습니다.

4. 지급일을 검수와 연결하되 무기한 미루지 않습니다

공급가액, 부가가치세와 합계액을 구분하고 선금·기성금·잔금의 금액, 청구서류와 지급기한을 정합니다. ‘준공 후 지급’만 쓰기보다 ‘준공검사 합격 및 청구서 접수 후 ____일 이내’처럼 기산점을 적습니다. 검사를 요청할 방법과 검사기한도 함께 있어야 지급일이 작동합니다.

기성금은 완료 구간·수량을 기준으로 산정하고 이미 지급한 선금의 정산 방식을 적습니다. 발주자의 자금 사정이나 제3자의 대금 지급을 이유로 무기한 지급을 미루는 문구는 피합니다. 대금 지연이자율과 시공자 귀책 지연에 대한 지체상금율은 별도 항목으로 협의합니다.

계약이행보증, 선금보증, 하자보증은 서로 목적이 다릅니다. 필요한 보증의 종류·금액·기간·제출시점을 구분하고, 시공자가 계약이행을 보증할 때 발주자의 공사대금 지급보증·담보 또는 관련 보험료 부담에 관한 표준 일반조건도 함께 반영합니다. 보증을 시공자에게만 일방적으로 요구하는 계약으로 줄여 쓰지 않습니다.

5. 추가공사는 작업 전에 금액과 기간을 합의합니다

추가 식재, 수량 증가, 배수관 신설, 반출량 증가가 생기면 변경 전후 수량, 단가, 공급가액·세액, 준공일 변경, 승인자를 기록합니다. 기존 내역서의 단가를 적용할 항목과 새 단가를 협의할 항목을 나누면 정산이 명확해집니다.

표준 일반조건은 발주자가 공사를 변경·추가할 때 변경계약서를 사전에 교부하고, 지시한 추가 물량의 공사비를 증액하도록 정합니다. 변경서류를 받지 못한 경우에는 시공자가 변경 내용을 서면 통지해 확인을 요청하는 절차도 두고 있습니다. 이 절차와 회신기간을 적용하려면 채택한 계약조건과 통지·도달 사실을 함께 갖춰야 하므로, 구두 지시가 있었다는 사정만으로 금액까지 모두 합의됐다고 처리하지 않습니다.

긴급 안전조치는 우선 필요한 조치를 취하고 곧바로 사유·사진·작업량·실비를 알립니다. 일반적인 추가공사를 긴급조치로 묶어 뒤늦게 일괄 청구하는 방식은 분쟁을 만들기 쉽습니다.

6. 준공·관리 인계·하자 처리를 마무리합니다

준공 때는 내역서와 실제 수량·규격을 대조하고 미완료·보완사항, 완료기한, 준공사진, 관리방법과 인계일을 기록합니다. 관수를 누가 언제부터 맡는지, 급수시설은 정상인지도 함께 남깁니다. 인수인계서에는 눈에 보이지 않는 하자까지 모두 포기한다는 문구를 넣지 않습니다.

하자기간·보증금은 공종별로 작성합니다. 고사한 수목을 무조건 교체하거나, 반대로 준공 뒤 고사는 모두 발주자 책임으로 돌리는 식의 약정 대신 시공 상태와 관리·기상 이력을 토대로 원인을 판단하도록 정합니다. 보수 통보 방법, 공동 현장조사와 보수 일정도 정해 두면 실제 대응이 빠릅니다.

사례

가상의 OOO조경은 교목 20주 식재를 계약한 뒤 관리소장에게 ‘화단 배수관도 추가해 달라’는 요청을 받았습니다. 기존 내역서에 배수관이 없었으므로 시공 전 사진과 위치도를 남기고 추가 길이·자재·굴착 및 복구비, 연장할 공사기간을 변경합의서에 적었습니다. 계약당사자의 승인권자가 서명한 뒤 작업하고, 준공 때 변경 내역까지 함께 검수하는 흐름입니다.

반대로 ‘나중에 알아서 정산’이라는 말만 믿고 시공하면 추가공사 지시, 단가, 승인권한을 각각 설명해야 합니다. 원계약과 변경합의서를 연결해 두는 편이 발주자와 시공자 모두에게 명확합니다.

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